La copropriété — Guide complet
EDD, règlement de copropriété, tantièmes, modificatif, Loi Carrez — le rôle du Géomètre-Expert dans la vie de votre immeuble expliqué par AUIGE.
Sommaire
Qu'est-ce que la copropriété ?
La copropriété est le régime juridique qui s'applique à un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Chaque copropriétaire est propriétaire d'un lot privatif (appartement, local, parking) et d'une quote-part des parties communes (couloirs, toiture, escaliers, terrain).
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Tout immeuble bâti appartenant à au moins deux propriétaires et comportant des parties communes doit être soumis au statut de la copropriété.
L'état descriptif de division (EDD)
L'état descriptif de division (EDD) est le document fondateur de la copropriété. Il est obligatoirement établi par un Géomètre-Expert et publié au service de la publicité foncière avant toute vente de lot.
Il contient :
- L'identification de chaque lot (numéro, nature, situation dans l'immeuble)
- La description des parties communes générales et spéciales
- Les tantièmes attribués à chaque lot
- Les plans d'ensemble de l'immeuble avec repérage des lots
Les tantièmes de copropriété
Les tantièmes expriment la quote-part de chaque lot dans les parties communes de l'immeuble. Ils servent à calculer la répartition des charges de copropriété et le poids du vote en assemblée générale.
Comment sont-ils calculés ?
Le Géomètre-Expert calcule les tantièmes en tenant compte de critères objectifs : superficie des lots, valeur relative (étage, exposition, vue), et destination (habitation, commerce, stationnement). Il applique la méthode dite des «tantièmes de valeur»encadrée par l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est le document contractuel qui organise la vie de la copropriété. Il est rédigé par le notaire sur la base de l'EDD établi par le Géomètre-Expert. Il définit :
- La destination de l'immeuble et des lots (habitation, commerce, usage mixte)
- Les règles d'usage des parties privatives et communes
- La répartition des charges selon les clés définies dans l'EDD
- Les règles de fonctionnement du syndicat des copropriétaires
Le modificatif d'état descriptif de division
Un modificatif d'EDD est nécessaire chaque fois que la structure de la copropriété évolue. Il est réalisé par le Géomètre-Expert et doit être voté en AG, puis publié au service de la publicité foncière.
Réunion de deux lots en un seul
Division d'un lot en deux
Création d'un lot nouveau (ex : cave transformée en studio)
Modification de la destination d'un lot
Correction d'erreurs dans l'EDD initial
Mise à jour de tantièmes suite à des travaux
La superficie Loi Carrez
La loi Carrezimpose la mention de la superficie privative dans tout acte de vente d'un lot de copropriété. La superficie est mesurée selon une méthode précise qui exclut :
- Les surfaces sous 1,80 m de hauteur sous plafond
- Les murs, cloisons, gaines, embrasures
- Les parties non closes (terrasses, balcons, loggias)
- Les garages et caves
AUIGE établit des certificats de mesurage Loi Carrez signés par le Géomètre-Expert, indispensables pour toute vente en copropriété.
La division en volumes : l'alternative à la copropriété
Pour les ensembles immobiliers complexes (opérations mixtes, immeubles sur dalle, centres commerciaux avec logements), la division en volumes offre une alternative à la copropriété classique.
Elle crée des volumes tridimensionnels indépendants, définis dans l'espace (en hauteur, en profondeur, en latéral), chacun pouvant être propriété d'une personne distincte sans lien de copropriété. AUIGE établit l'état descriptif de division en volumes (EDDV) et les plans 3D associés.
À retenir
- La copropriété repose sur deux documents clés : l'état descriptif de division (EDD) et le règlement de copropriété.
- Les tantièmes sont calculés selon des critères objectifs et déterminent charges et droits de vote.
- Le Géomètre-Expert établit l'EDD et le mesurage ; le notaire authentifie et publie.
- Toute évolution des lots (division, réunion, changement d'affectation) appelle un modificatif.
Questions fréquentes sur la copropriété
Les questions les plus posées sur le rôle du Géomètre-Expert en copropriété.
L'état descriptif de division (EDD) est le document technique qui identifie et décrit chaque lot de copropriété (appartement, cave, parking, local commercial). Il attribue à chaque lot un numéro et fixe sa quote-part dans les parties communes (les tantièmes). L'EDD est établi par un Géomètre-Expert et est publié au service de la publicité foncière.
Les tantièmes sont calculés en fonction de critères objectifs : consistance du lot (surface, nombre de pièces), situation dans l'immeuble (étage, exposition), et destination (habitation, commerce). Le Géomètre-Expert applique une méthode de calcul réglementée pour établir une répartition équitable entre tous les copropriétaires.
Un modificatif d'EDD est nécessaire lorsque la structure de la copropriété évolue : réunion ou division de lots, transformation d'un local (cave en parking, local commercial en habitation), création d'un lot nouveau (cave transformée en studio), ou correction d'une erreur dans l'EDD initial.
La loi Carrez (loi du 18 décembre 1996) impose la mention de la superficie privative dans tout acte de vente d'un lot de copropriété. Cette superficie est mesurée selon une méthode précise qui exclut les surfaces sous 1,80 m de hauteur, les murs, les escaliers et les terrasses. AUIGE établit des certificats de mesurage Loi Carrez.
La division en volumes est une alternative à la copropriété pour les ensembles immobiliers complexes (immeubles mixtes, centres commerciaux + habitations, opérations sur dalle). Elle crée des volumes autonomes et indépendants, chacun ayant son propre droit de propriété, sans organisation en copropriété. L'EDDV (état descriptif de division en volumes) est établi par le Géomètre-Expert.
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