L'urbanisme — Guide pratique
Permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable, lotissement : le rôle du Géomètre-Expert dans vos dossiers d'urbanisme expliqué par AUIGE.
Sommaire
Les documents d'urbanisme
L'urbanisme est régi par une hiérarchie de documents qui s'imposent aux projets de construction et d'aménagement. Comprendre cette hiérarchie est essentiel avant tout projet :
Plan Local d'Urbanisme (ou intercommunal). Principal document qui réglemente l'occupation des sols dans chaque commune : zones constructibles, hauteurs, emprise au sol, espaces verts, etc.
Schéma de Cohérence Territoriale. Document stratégique à l'échelle du territoire (ex : SCOT du Pays Bassin d'Arcachon Val de l'Eyre) qui encadre les PLU.
Outil simplifié pour les communes dépourvues de PLU. Délimite les zones constructibles selon les règles nationales.
Règlement National d'Urbanisme. S'applique en l'absence de PLU ou de carte communale. Encadre strictement la construction (constructibilité limitée en zone rurale).
Les autorisations d'urbanisme
| Autorisation | Quand ? | Délai instruction |
|---|---|---|
| Déclaration préalable (DP) | Travaux de moins de 20 m², clôtures, division simple | 1 mois |
| Permis de construire (PC) | Construction > 20 m², maison individuelle neuve | 2 à 3 mois |
| Permis d'aménager (PA) | Lotissement avec voirie, camping, parc résidentiel | 3 mois |
| Permis de démolir | Démolition totale ou partielle en zone protégée | 2 mois |
Le rôle du Géomètre-Expert en urbanisme
Le Géomètre-Expert intervient à plusieurs niveaux dans les procédures d'urbanisme :
Pièces graphiques des dossiers PC et PA
Plan de situation, plan de masse coté, plan de coupe. Ces documents doivent être précis et conformes au format exigé par les services instructeurs.
Études de faisabilité préalables
Analyse du PLU, vérification des règles de gabarit, calcul de l'emprise au sol constructible, identification des servitudes. Pour sécuriser votre projet avant dépôt.
Montage des dossiers de lotissement
Pour les permis d'aménager, AUIGE constitue l'ensemble du dossier technique : plan coté de masse, profils en long des voiries, plan des réseaux, règlement de lotissement.
Implantation et récolement
Après obtention du permis, AUIGE implante les constructions conformément au plan de masse autorisé et établit le certificat de conformité.
Le PLU et ses règles
Le PLU divise le territoire communal en zones réglementées. Les principales zones sont :
Zone U (Urbaine)
Zone équipée, où la construction est en principe autorisée.
Zone AU (À Urbaniser)
Zone destinée à être urbanisée à court ou moyen terme.
Zone A (Agricole)
Construction limitée aux bâtiments agricoles et logements agricoles.
Zone N (Naturelle)
Construction très restrictive, préservation des espaces naturels.
Spécificité Bassin d'Arcachon
Le Bassin d'Arcachon est un territoire à contraintes réglementaires multiples : loi Littoral, zones Natura 2000, PPRI (zones inondables), périmètres de protection des forêts de dunes. AUIGE maîtrise ces spécificités locales pour vous guider efficacement.
Lotissement & urbanisme opérationnel
Le lotissement est l'opération d'aménagement par excellence. AUIGE accompagne les aménageurs et collectivités de la conception à la livraison :
- Étude de faisabilité foncière et réglementaire
- Esquisse du projet de lotissement
- Constitution du dossier de permis d'aménager
- Maîtrise d'œuvre VRD (voirie, réseaux, espaces verts)
- Assistance à la passation des marchés de travaux
- Direction de chantier et récolement
- Document d'arpentage des lots après travaux
À retenir
- Le PLU de la commune fixe les règles : constructibilité, implantation, accès, densité.
- Déclaration préalable ou permis d'aménager : le régime dépend du projet, notamment de la création de voies ou d'espaces communs.
- Une étude de faisabilité en amont limite les risques de refus.
- La décision d'autorisation appartient à l'administration ; un dossier complet et conforme met toutes les chances de votre côté.
Questions fréquentes sur l'urbanisme
Les réponses aux questions les plus posées avant de lancer un projet nécessitant une autorisation d'urbanisme.
La déclaration préalable (DP) s'applique aux lotissements simples (moins de 2 lots à bâtir, sans voirie à créer). Le permis d'aménager (PA) est requis pour les lotissements créant des voiries ou des espaces communs, ou comprenant plus de 2 lots à bâtir. L'instruction est plus longue pour le PA (3 mois vs 1 mois pour la DP).
Le plan de masse est la représentation graphique d'un terrain et des constructions projetées, vue du dessus. Il indique les dimensions, l'implantation et les distances aux limites des constructions existantes et projetées, les accès, les arbres, et les réseaux. Il est exigé dans les dossiers de permis de construire et de permis d'aménager.
Le Géomètre-Expert établit les pièces graphiques du dossier de permis de construire : plan de situation, plan de masse coté (pièce PC2), plan de coupe coté (pièce PC3). Ces plans requièrent une précision topographique que seul le Géomètre-Expert peut garantir.
Le certificat d'urbanisme (CU) est un document informatif délivré par la mairie qui précise les règles d'urbanisme applicables à un terrain. Il en existe deux types : le CU d'information (CUa), qui indique les règles, et le CU opérationnel (CUb), qui précise si un projet déterminé est réalisable sur le terrain. AUIGE peut vous aider à analyser un CU.
En cas de refus de permis ou de décision défavorable, vous disposez de deux mois pour déposer un recours gracieux auprès du maire. Si le recours gracieux échoue, un recours contentieux peut être engagé devant le tribunal administratif. AUIGE peut analyser les motifs de refus et proposer des adaptations du projet.
Un projet d'urbanisme en Gironde ?
AUIGE vous accompagne de l'analyse du PLU au dépôt du dossier. Contactez notre équipe pour un premier échange.